一、出臺的背景

受新冠肺炎疫情影響，我市房地產(chǎn)市場運行面臨較大困難，特別是去年以來，涉及無法按時交房、延期辦證等問題凸顯，行業(yè)領域內(nèi)信訪投訴量增加，為進一步規(guī)范房地產(chǎn)市場經(jīng)營行為、嚴格房產(chǎn)開發(fā)運營監(jiān)管責任、更好地維護業(yè)主合法權益，促進房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。根據(jù)市領導批示精神，市住房保障服務中心結合實際起草了《關于進一步促進房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的實施意見》（以下簡稱《意見》）。

二、出臺的依據(jù)

1、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》

2、《中華人民共和國民法典》

3、《中華人民共和國建筑法》

4、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》

5、《城市商品房預售管理辦法》

6、《房屋建筑工程和市政設施工程竣工驗收備案管理暫行辦法》

7、《房地產(chǎn)廣告發(fā)布規(guī)定》

三、出臺的目的

《意見》的制定出臺，主要有兩個方面的考慮：一方面，重點構建跨部門監(jiān)管環(huán)節(jié)銜接樞紐，完善房地產(chǎn)全過程監(jiān)管舉措。比如對建筑質(zhì)量的監(jiān)管、建設工程的聯(lián)合竣工驗收、物業(yè)的選聘承接查驗、涉稅信息定期交換制度的建立、交易稅務和登記信息的全流程共享等等，基本銜接、暢通監(jiān)管環(huán)節(jié)，聚集、整合部門力量，最大化地提升房產(chǎn)監(jiān)管效果。另一方面，對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中暴露出來的棘手問題，特別是房產(chǎn)開發(fā)造成項目周邊房屋受損問題、市政基礎設施建成移交、售后包租引起的租金退返問題、開發(fā)企業(yè)代收契稅、維修資金等費用“收而不繳”問題，通過規(guī)范的形式，明確了監(jiān)管主體和部門職責，建立長效管理機制，有效避免信訪矛盾問題重復發(fā)生，有利于市場和社會的穩(wěn)定。

四、起草過程

按照市委、市政府工作要求，市住房保障服務中心于2021年末開始起草《關于進一步促進房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》（以下簡稱《意見》），市政府辦公室3次發(fā)文征求部門意見，市政府分管領導2次組織專題研討，并按照市政府主要領導相關要求，市政府辦公室再次對《意見》初稿進行了修改完善，對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營全過程各環(huán)節(jié)進行了梳理補充、重點強化，形成了《意見》送審稿，現(xiàn)提請市政府常務會議研究審定。

???五、主要內(nèi)容

《實施意見》分別從房產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)審查、規(guī)劃建設、項目預售、稅費收繳、竣工驗收、項目交付、物業(yè)監(jiān)管、不動產(chǎn)證辦理、市場監(jiān)管機制9個開發(fā)經(jīng)營階段，共擬定9個方面22款細致實施意見。主要內(nèi)容有：

1、強化了房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃布局和建設管理。《意見》第二條明確：在布局規(guī)劃上，強調(diào)房地產(chǎn)開發(fā)應當遵循“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設”的原則；中心城區(qū)嚴格遵循“大片區(qū)規(guī)劃、整區(qū)域推進、分年度實施”的思路進行開發(fā)建設，為今后城市建設向結構美、形態(tài)美方向發(fā)展作出了指引。在建設管理上，重點強調(diào)房產(chǎn)開發(fā)造成項目周邊房屋受損問題，明確了住建、自規(guī)、環(huán)保、人防、環(huán)衛(wèi)、園林、消防等行業(yè)主管部門和街道辦事處的職能職責。

2、強化了房地產(chǎn)開發(fā)項目預售管理。《意見》第三條明確了預售許可的核發(fā)、預售商品房的宣傳監(jiān)管和預售資金的監(jiān)管3個方面的內(nèi)容。特別突出嚴厲打擊違法銷售、嚴禁售后返租、嚴格資金監(jiān)管防范房地產(chǎn)市場風險。

3、強化了房地產(chǎn)開發(fā)稅收和代收費管理。《意見》第四條明確加大房地產(chǎn)行業(yè)稅收監(jiān)管，通過“建立涉稅信息定期交換制度”，協(xié)助稅務部門督促房地產(chǎn)企業(yè)及時、足額繳納稅款，依法依規(guī)從其預售資金監(jiān)管賬戶中扣繳稅款。也明確嚴禁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“代收代繳費用”行為，重點對維修資金繳交問題進行嚴格規(guī)定。

4、強化了竣工聯(lián)合驗收部門協(xié)同。《意見》第五條明確了住建局在聯(lián)合驗收中的牽頭作用以及聯(lián)合驗收的項目內(nèi)容。本條還重點補充強調(diào)，要“建立房地產(chǎn)開發(fā)項目配建人行道和綠地工程的質(zhì)量監(jiān)督和驗收移交機制，做好后期集中管控和養(yǎng)護”，明確了后期市政項目維修維護責任主體。

5、強化了物業(yè)管理階段，物業(yè)交接查驗。《意見》第七條物業(yè)前期管理、物業(yè)承接查驗、物業(yè)收費和物業(yè)服務進行了規(guī)范。重點強調(diào)了前期物業(yè)選聘、物業(yè)項目查驗交接、承接物業(yè)備案管理三個環(huán)節(jié)，明晰了建設單位、物業(yè)服務企業(yè)、行業(yè)主管部門責任，并從選聘方式、查驗交接時間、備案管理要求方面進行了約定，填補了前期物業(yè)服務管理空缺。

6、強化健全市場監(jiān)管機制。重點強調(diào)職能部門落實聯(lián)席會議制度，聯(lián)合加強對信訪問題的積極處理、對擾亂市場行為的打擊、對違法違規(guī)行為的懲處，確保為營造良好的住房消費環(huán)境提供專業(yè)、行政和司法等全方位的保障。

六、注意事項

市住房保障服務中心于2020年印發(fā)《天門市促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的措施》（天房發(fā)〔2020〕2號），主要針對新冠肺炎疫情對我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展的影響而制定的階段性措施，有效期為6個月，已于2021年自動廢止。

本實施意見重點在于進一步加強房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營全過程監(jiān)管，促進房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。自2022年6月1日起執(zhí)行，長期有效。本辦法施行過程中，國家和省出臺新規(guī)定的，從其規(guī)定。

七、解讀人

?本實施意見由市住房保障服務中心負責解釋，開發(fā)科負責解讀。